Blog o nieruchomościach

Poniżej prezentujemy różne zagadnienia związane z kupowaniem nieruchomości na spółkę limited w Anglii

Materiały i informacje przedstawione na niniejszej stronie internetowej zamieszczone są jedynie w celu informacyjnym. Nie stanowią one porady inwestycyjnej czy księgowej. Potencjalni inwestorzy oraz osoby zakładające spółkę są całkowicie odpowiedzialni za dokonywanie własnych, niezależnych ocen i analiz.

Lista tematów:
Jak przygotować się najlepiej 3 lata wcześniej przed przystąpieniem do pierwszej transakcji jeśli Twój dochód jest w Polsce? (opinia)
Jak zacząć zakup pierwszej nieruchomości w Anglii i jak to na początku wygląda?
Czy wyciągi bankowe z polskich banków poświadczające polski dochód użyty do zakupu zawsze trzeba tłumaczyć na angielski?
Zaskoczenia związane z rozpoczęciem kupowania domu u solicitora.
Czy twoja spółka angielska jest czy nie jest rezydentem podatkowym angielskim jeśli mieszkasz poza Anglią?
Minusy inwestowania w domy na wynajem w Anglii
Plusy inwestowania w domy na wynajem w Anglii
To którego solicitora z Anglii finalnie polecacie jeśli ktoś ma dochód w Polsce?
Co jest ważne w survey kupowanej nieruchomości?
Indemnity, czyli kompletnie nieznana wcześniej opcja
Czy żeby inwestować w nieruchomości w Anglii potrzebne jest odbycie kursu jak inwestować w nieruchomości w Anglii?
Zastrzeżenie

Jak przygotować się najlepiej 3 lata wcześniej przed przystąpieniem do pierwszej transakcji jeśli Twój dochód jest w Polsce? (opinia)

Transakcja będzie odbywała się u prawnika znanego jako solicitor - conveyancer. Ogólna nazwa na prawnika to solicitor a ten, który ma uprawnienia do przenoszenia własności nieruchomości to conveyancer. Czyli możesz używać nazw przemiennie ale pojęcie solicitor jest szersze a więc obsługiwać Cię będzie ten solicitor, który też jest conveyancerem.

Niestety prawnik ten nie zajmuje się jedynie przenoszeniem własności nieruchomości. Jego zadanie to zbadanie czy pieniądze na nieruchomość uzyskałeś w Polsce uczciwie ( analiza AML ) - zakładając, że Twój dochód w ostatnich 3 latach był w Polsce. W praktyce wielu conveyancerów może niechętnie podchodzić do takich spraw, ponieważ albo nie wiedzą jak je prawidłowo zbadać, albo nie chcą ryzykować kary za złe zbadanie, a poza tym w tym samym czasie zgłasza się do nich wielu innych klientów z dochodem uzyskanym w Anglii, który zwykle łatwiej zweryfikować. Pod hasłem braku pojęcia rozumiem np. brak procedur albo również zachodzi kwestia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Przykładowo ubezpieczyciel pokrywa ryzyka jeśli klientem solicitora jest osoba z Anglii a nie z innego kraju. Niezależnie od przyczyn wielu conveyancerów może nie chcieć obsługiwać polskiego dochodu. Warto też pamiętać, że w okresie świątecznym w grudniu i na początku stycznia czas odpowiedzi może być wolniejszy.

Jeśli jednak znajdziesz conveyancera, który Cię zechce przyjąć to do AML ważne jest abyś faktycznie na wyciągach z banków polskich nie miał jakiś wpłat od niewiadomego pochodzenia osób. Sprawdź najlepiej 3 lata przed transakcją czy w Twoim polskim banku da się mieć wyciągi w PDF w języku angielskim. Przykładowo w mbanku dla dużych firm ( https://companynet.mbank.pl/mt/ ) jest opcja by wyciągi generowały się w języku angielskim. Jeśli masz je po polsku to szukaj takiego tłumacza, który zrozumie, że trzeba przetłumaczyć głównie nagłówki na wyciągach a nie tytuł każdej transakcji.

Znajdź też takiego conveyancera, który będzie miał swoją własną regułę analizy AML - na przykład nie sprawdza każdej transakcji tylko te powyżej 3000 funtow. Pamiętaj, że w AML u conveyancerów każdy ma własne reguły analizy, ponieważ nie ma sztywnych reguł im narzuconych. Osoby, które twierdzą, że conveyancer będzie sprawdzał każdą wpłatę na Twoim wyciągu, nawet taką na 10 zł, mogą po prostu wyolbrzymiać problem i zniechęcać Cię do kupowania nieruchomości w Anglii. Przemyśl też w jakim okresie czasu zarobiłeś na nieruchomość w Anglii - czy były to wyżej wspomniane 3 lata czy może więcej.

Jak zacząć zakup pierwszej nieruchomości w Anglii i jak to na początku wygląda?

1) Zastanów się co chcesz kupić – mieszkanie, dom 2 bed, dom 3 bed, za ile i gdzie.
W mojej ocenie najlepsze są domy 3 bed tam, gdzie cena będzie w okolicy 100 000 funtów a czynsz w okolicy 800 funtów na miesiąc, ale wszystko zależy od twojej strategii. To jest strategia wysokich zwrotów z najmu, ale może się też wiązać z wyższym ryzykiem najmu, np. większą rotacją, opóźnieniami w płatnościach albo większym zużyciem nieruchomości. Strategie omawiaj z ChatGPT. Mieszkania raczej odpadają ze względu na koszty nakładane przez management company. Zamiast wspólnoty mieszkaniowej jest management company i właściciel gruntu. Mieszkania to użytkowania wieczyste a nie własność. Płacisz co roku za dzierżawę gruntu i koszty wspólne – prąd na klatce, winda, koszenie trawy ( ty a nie najemca ) itd. Jak nagle taka management company wymyśli jakiś wielki remont to może się okazać, że nagle masz się na niego zrzucić extra kwotą ( ty a nie najemca ). Posiadanie mieszkania jest więc ryzykowne finansowo. Domy to pełna własność. Strategie są jednak różne – wypracuj własną. Są tacy co inwestują tylko w mieszkania, są tacy co inwestują w domy za 100 000 funtów z czynszem 800 funtów a są tacy co kupują dom w Londynie i trzymają go pusty.
2) Oglądaj ogłoszenia z pewnego terenu, który Cię interesuje na rightmove.co.uk – ustaw alerty.
3) Umów się na viewing – możliwe, że trzeba zadzwonić telefonicznie, bo agent nie odpisuje na emaile.
4) W trakcie oglądania domu zwróć uwagę na pęknięcia ścian w środku i na zewnątrz i czy okna są z plastiku czy z gnijącego drewna, jak grube okna, zadawaj różne pytania pośrednikowi. Czy jest gaz, bojler gazowy, czy są bezpieczniki od prądu. Rób zdjęcia. Zdjęcia i wrażenia z oglądania wkładaj do ChatGPT. Tam uzyskasz dużo wskazówek. Odpowiedzi pośrednika mogą być bardzo ważne np. dom wrócił się na rynek, ponieważ żaden bank nie chciał go skredytować, bo ściana jest popękana; albo – dom został przejęty przez bank za długi;
5) Selective licensing – nawet domy na single let mogą pod to podpadać. Zainteresuj się tym – ChatGPT, strona lokalnego council, przeglądanie mapek na stronie council, pisanie emaila do council o confirmation, czy nie ma selective licensing na konkretnym adresie. To nie oznacza zakazu wynajmu, ale opłatę za licencję i wizytę pań z urzędu sprawdzających stan nieruchomości.
6) Oferta ceny do agenta, akceptacja twojej oferty, wysłanie skanu paszportu, rachunku za media i dowodu posiadania środków finansowych – czasami agencje korzystają z zewnętrznej aplikacji do weryfikacji twoich danych osobowych i wtedy tam się robi upload paszportu.
7) Załatwienie raportu o stanie domu – Level 2 lub Level 3 RICS Full Building / Structural Survey – w zależności od ceny. Na tym etapie niestety pojawia się ryzyko finansowe utraty około 700 funtów, ponieważ raport może wyjść bardzo negatywny albo zapłacisz za raport a kupujący wycofa się z transakcji, ponieważ obie strony mogą się wycofać bez ponoszenia żadnych kosztów względem siebie. Niestety raport o stanie domu trzeba zrobić, aby nie kupić domu, który ma popękane ściany, bo potem się może okazać, że będziesz musiał co roku płacić za inspekcję pęknięcia na ścianie. Dlatego pęknięcia oglądaj chociaż wzrokowo na viewingu i nie decyduj się na dom z pękniętą ścianą.
8) Korespondowanie z twoim prawnikiem – prowadzi do zakupu i zapłaty o ile sprzedający się nie wycofa. Tu też może powstać strata finansowa, jeśli sprzedający się wycofa.

Czy wyciągi bankowe z polskich banków poświadczające polski dochód użyty do zakupu zawsze trzeba tłumaczyć na angielski ?

Nie. Jeśli u solicitora pracuje ktoś z Polski na bardzo wysokiej pozycji np. partnera, dyrektora w kancelarii to wtedy wyciągów z polskich banków nie trzeba tłumaczyć na angielski.

Zaskoczenia związane z rozpoczęciem kupowania domu u solicitora

1) Poświadczona kopia paszportu zamiast po prostu skanu – jakbym wiedział wcześniej to pewnie wcześniej bym to miał wykonane – trzeba było rzucić wszystko i nagle iść do lokalnej kancelarii prawnej by zrobili poświadczoną kopię paszportu na kolorowym ksero.

2) Stamp duty wyliczone przez solicitora na 7% - z punktu widzenia solicitora jest to wyliczone dobrze, natomiast zaskoczenie brało się z faktu posiadania błędnych informacji + i tak trzeba będzie po zakupie pisać do doradcy podatkowego, który być może skoryguje to na 5% - jest to kwestia oszacowania czy spółka angielska jest czy nie jest angielskim rezydentem podatkowym. Ja uważam, że spółka angielska jest angielskim rezydentem podatkowym, ale rozumiem ostrożność solicitora.

3) Konieczność szybkiego znalezienia ubezpieczenia budynku przy wymianie kontraktów.
Zaskoczeniem było dla mnie to, że ubezpieczenie budynku (buildings insurance) trzeba zorganizować bardzo szybko na etapie wymiany kontraktów (exchange of contracts). Nie jest to coś, o czym myśli się na początku procesu, a w praktyce solicitor może wymagać potwierdzenia, że polisa będzie obowiązywać od momentu exchange. Oznacza to konieczność sprawnego znalezienia odpowiedniej oferty i podjęcia decyzji w krótkim czasie.

4) Konieczność znalezienia świadka do podpisania dokumentów (TR2).
Kolejnym zaskoczeniem była potrzeba podpisania dokumentu w obecności niezależnego świadka. Chodziło o formularz transferu własności (np. TR2 – Transfer of whole of registered title). Świadek musi być osobą niezależną, która potwierdzi podpis dyrektora, podając swoje dane i adres. W praktyce znalezienie takiej osoby okazało się trudniejsze, niż się spodziewałem – wiele osób nie chce brać na siebie tej roli. Ostatecznie skorzystałem z pomocy prawnika, który mógł wystąpić jako świadek i poprawnie poświadczyć podpis.

Czy twoja spółka angielska jest czy nie jest rezydentem podatkowym angielskim jeśli mieszkasz poza Anglią?

Argumenty ZA :

1. Spółka jest zarejestrowana w UK
✔ incorporated in England & Wales
✔ posiada brytyjski numer Company No.
✔ podlega Companies House
➡️ podstawowy argument rezydencji.

2. Oficjalna siedziba i adres korespondencyjny w UK
✔ registered office w Londynie
✔ korespondencja urzędowa przychodzi do UK
✔ dokumentacja korporacyjna przechowywana w UK

3. Nieruchomość i działalność gospodarcza są w UK
✔ nieruchomość znajduje się w Anglii
✔ wynajem prowadzony w UK
✔ przychody powstają w UK
✔ działalność operacyjna dotyczy rynku UK
To jeden z najmocniejszych argumentów.

4. Zarządzanie operacyjne wykonywane w UK
(np. przez profesjonalne podmioty)
✔ UK letting agent zarządza najmem
✔ UK contractorzy wykonują naprawy
✔ UK solicitor obsługuje transakcje
✔ UK accountant prowadzi księgowość
➡️ pokazuje faktyczne zarządzanie na miejscu.

5. Operacje finansowe związane z UK działalnością
✔ płatności związane z nieruchomością w UK
✔ czynsz wpływa z UK
✔ wydatki operacyjne ponoszone w UK
(nie chodzi o lokalizację banku, tylko o charakter operacji)

6. Decyzje korporacyjne mogą być formalnie podejmowane w UK
Można wykazać:
✔ podpisywanie dokumentów w UK
✔ board resolutions przygotowywane w UK
✔ współpraca z UK solicitor przy decyzjach
To istotne dla „central management & control”.

7. Dyrektor mieszkający poza UK nie znaczy automatycznie, że spółka jest non-resident
HMRC bada:
✔ gdzie zapadają decyzje strategiczne
✔ gdzie prowadzona jest działalność
✔ gdzie realizowane jest zarządzanie
Nie tylko adres zamieszkania dyrektora.
Wiele brytyjskich spółek ma dyrektorów mieszkających za granicą.

8. Brak działalności poza UK
Jeżeli:
✔ spółka nie prowadzi działalności poza UK
✔ nie posiada biura poza UK
✔ nieruchomości i operacje są wyłącznie w UK
➡️ wzmacnia status UK resident.

Minusy inwestowania w domy na wynajem w Anglii

- będziesz musiał dostarczyć bardzo wiele wyciągów bankowych z Polski do conveyancera w UK, jeśli twój dochód jest w Polsce – wyciągi osobiste, wyciągi z działalności gospodarczej, wyciągi ze spółki zoo, za 3 lata a może nawet i więcej lat,
- użeranie się o stawkę podatku od zakupu domu – prawnik będzie chciał pobrać 7%, bo nie wie czy spółka jest rezydentem podatkowym angielskim czy nie – może będziesz musiał instruować księgowego by odzyskiwać nadpłatę, bo jeśli spółka jest rezydentem podatkowym angielskim to powinno być 5%.
Czy spółka jest czy nie jest rezydentem podatkowym angielskim będzie zależało od interpretacji doradcy podatkowego.
- to że dziś w domu z końca 19 wieku nie pęka ściana to nie oznacza, że nie pęknie za rok,
- jeśli letting agent nie będzie robił cyklicznie zdjęć ze środka domu, a proces wyboru najemcy będzie słaby, może to negatywnie wpłynąć na twoją inwestycję. Zwróć uwagę na to, czy letting agent zamierza robić regularne inspekcje, dokumentować stan nieruchomości oraz stosować wobec wszystkich kandydatów obiektywne i zgodne z prawem kryteria, takie jak referencje, zdolność do opłacania czynszu, historia płatności i ogólne dopasowanie do nieruchomości. Oczywiście żadnego kandydata nie należy skreślać z góry bez właściwej i jednakowej oceny,
- działając na zagranicznym rynku możesz napotkać trudności komunikacyjne związane z językiem, lokalnymi zwyczajami i oczekiwaniami.

Plusy inwestowania w domy na wynajem w Anglii

- możesz pożyczać pieniądze spółce UK bezpośrednio z polskiej spółki z oo,
- kredyty buy to let interest only – może kupisz nawet 10 domów krok po kroku finansując je np. w 50% kredytem i spłacając tylko odsetki przez wiele lat – jest dużo polskojęzycznych brokerów kredytowych,
- historycznie rynek nieruchomości w UK wykazywał długoterminowe tendencje wzrostowe, chociaż ceny mogą się wahać. Jednocześnie ceny innych aktywów również mogą się zmieniać, np. mieszkanie w Polsce po upadku drona i nałożeniu podatku katastralnego, akcje chińskiej spółki po odcięciu zagranicznych domów maklerskich od rynku chińskiego ( casus Gazpromu ) – aczkolwiek rozważ domy/mieszkania w innych krajach np. Dubaj o ile tam są kredyty buy to let,
- masz działającą spółkę w innym kraju generującą przychód lub nawet i dochód. Dywersyfikacja źródeł dochodu pomiędzy jurysdykcjami może dawać dodatkową elastyczność finansową, np. poprzez konto bankowe w UK takie jak Revolut UK, w dodatku mające oprocentowanie ponad 2% w GBP ( stan na 16 luty 2026 r. ).

Podsumowanie – opinia autora:
czy źle by było mieć spółkę w Anglii, z kontem w Anglii z oprocentowaniem w GBP, mającą 10 domów w Anglii z najemcami wybieranymi według obiektywnych i zgodnych z prawem kryteriów, z nieprzesadzonym kredytowaniem np. do 50% - raczej nie źle, o ile to nie będzie twój jedyny składnik majątkowy, ściany nie będą pękać a proces najmu będzie dobrze zarządzany.
Proces ten może jednak być stresujący i wymaga cierpliwości oraz odporności. Dojście do 10 domów wymaga dużo cierpliwości i nie należy przesadzać z kredytami np. 50% włożonych pieniędzy w dom a nie jakieś 75% zawyżonej wyceny.

To którego solicitora z Anglii finalnie polecacie jeśli ktoś ma dochód w Polsce?

Ivona Supernat, Solicitor, ardenslaw.com
Norvin House, 45-55 Commercial Street, London, E1 6BD.

Co jest ważne w survey kupowanej nieruchomości?

Historyczne ruchy konstrukcyjne – stare i niepostępujące, typowe dla tego typu budynków.
Wilgoć (penetrating damp) – głównie z tyłu domu, do naprawy (np. pointing).
Prace bez building control – trzeba sprawdzić dokumenty lub rozważyć indemnity.
Ogólny stan techniczny – pęknięcia, zużycie, standardowe rzeczy do remontu.
Możliwy azbest – warto mieć to z tyłu głowy przy większych pracach.

Wniosek praktyczny:
Na viewingu koniecznie sprawdzaj instalację elektryczną (jakie przewody) – może się okazać, że potrzebny będzie pełny rewiring, co jest dużym kosztem.

Indemnity, czyli kompletnie nieznana wcześniej opcja

Jednym z większych zaskoczeń przy zakupie nieruchomości w Anglii jest tzw. indemnity insurance. W Polsce praktycznie się o tym nie mówi, a w UK jest to coś zupełnie normalnego i często stosowanego, żeby „przepchnąć” transakcję do przodu.
Przykłady:
1) Brak dokumentów building regulations
Pierwszy przypadek może dotyczyć sytuacji, gdyby brakowało potwierdzenia, że jakieś prace w domu były zatwierdzone przez building control.
Zamiast:
szukać dokumentów,
kontaktować się z urzędem,
ryzykować problemy,
kupuje się polisę indemnity.
Co ona daje?
pokrywa koszty, jeśli urząd podejmie działania (np. nakaże rozbiórkę lub poprawki), pokrywa koszty prawne i ewentualne straty wartości nieruchomości, pozwala nie kontaktować się z councilem, żeby nie „obudzić problemu”. Co ważne – to nie jest ubezpieczenie jakości wykonania prac. Jak coś jest źle zrobione technicznie – to Twój problem. Polisa działa tylko wtedy, gdy pojawi się formalna interwencja urzędu.
Koszt? Nawet tak mało jak około £22 jednorazowo i działa bezterminowo.
2) Chancel repair indemnity (czyli jeszcze dziwniejsza rzecz)
Drugi przykład jest jeszcze bardziej abstrakcyjny.
Dotyczy tzw. chancel repair liability, czyli potencjalnego obowiązku współfinansowania remontu kościoła.
Brzmi absurdalnie, ale:
w UK to historyczne prawo nadal istnieje,
w niektórych przypadkach właściciel nieruchomości może zostać obciążony kosztami.
Normalnie robi się specjalne wyszukiwanie (search), żeby to sprawdzić. Zamiast tego można zastosować „No Search Chancel Indemnity”.
Czyli:
nie sprawdzasz ryzyka,
tylko kupujesz ubezpieczenie na wypadek, gdyby się pojawiło.
Polisa:
pokrywa koszty, jeśli kościół zgłosi roszczenie,
obejmuje także koszty prawne,
może mieć bardzo wysoki limit ( nawet do kilku milionów funtów).

Wniosek praktyczny:
Indemnity w UK działa trochę jak „obejście problemu”:
zamiast coś wyjaśniać → ubezpieczasz ryzyko,
zamiast kontaktować się z urzędem → lepiej tego nie robić,
zamiast mieć 100% pewności → masz polisę „na wszelki wypadek”.
Na początku jest to kompletnie nielogiczne z polskiej perspektywy.
Ale w praktyce:
bez indemnity wiele transakcji by się po prostu nie wydarzyło.

Czy żeby inwestować w nieruchomości w Anglii potrzebne jest odbycie kursu jak inwestować w nieruchomości w Anglii?

Raczej nie. Zwróć uwagę na powyższe treści i rozmawiaj z ChatGPT. Zwracaj uwagę na pęknięcia, drewniane okna. Zdjęcia z viewingu możesz wrzucać do ChatGPT. Rozmawiaj z czatem i z agentami. Screen mapy terenu, który cię ineresuje też możesz dawać do ChatGPT. To samo dotyczy screenów ogłoszeń sprzedaży domów – czat będzie je analizował i poinformuje cię o swoich przemyśleniach. ChatGPT może być również pomocnym narzędziem badawczym przy kupowaniu domu.
Najlepiej przejść jeden proces zakupu i to też da Ci sporo doświadczenia. Kursy może są bardziej potrzebne jakby ktoś chciał robić bardziej skomplikowane rzeczy – HMO, konwersje z biurowca na mieszkania a nie zakup zwykłego domu na zwykły wynajem single let, który przecież i tak będzie obsługiwać jakiś letting agent, aby inwestycja była samoobsługowa.

Zastrzeżenie

Materiały i informacje przedstawione na niniejszej stronie internetowej mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią one porady inwestycyjnej, podatkowej, prawnej ani księgowej. Operator serwisu nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje podjęte na podstawie przedstawionych treści ani za skutki finansowe, prawne lub inne wynikające z ich wykorzystania. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych lub związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zaleca się konsultację z odpowiednim doradcą posiadającym stosowne uprawnienia.